石家庄开发区赵先生咨询：我的妹妹本来准备出国定居，半年前，遂把她个人名下的房产委托我出售，正好我的一位朋友想买房，但并不急于马上搬去住。商定好价格后，他们双方签订了房屋买卖合同，商定先交100万元首付款，余款200万元约定待我妹妹出国前交付，届时再交付房屋。为了防止双方违约，他们约定：违约方按总房款的30%向守约方支付违约金。国外疫情发生后，我的妹妹考虑到定居意向国的医疗水平，思虑再三，遂不想再出国定居了，要求解除房屋买卖合同，但我的这位朋友坚持要她按当初的约定支付90万元违约金，双方协商不成，即将通过到法院诉讼解决此事。我想知道，在这种情况下，我的妹妹该如何抗辩，才能最大程度地维护自己的利益？

法律帮办：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

由于本合同约定的违约金为总房价款的30%，显然过高。因此，在诉讼过程中，赵先生的妹妹可以“约定的违约金过分高于造成的损失”为由，请求人民法院适当减少。至于调低的数额，由于不同法院认定此类合同损失的实际损失计算方法和认定标准不同，甚至对损失的举证责任分配也不同，在司法实践中裁判标准并不统一，但法院一般会考虑当地同行业同类问题认定损失的一般性标准及依据公平原则、诚实信用原则，在平衡保护各方当事人的利益的基础上作出裁判。当然，赵先生的妹妹作为被告一方，建议向法院主张给对方造成的损失参照资金占用利息计算，即其利息可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以最大程度维护自己的利益。